본문 바로가기

금융과 연결하다/금융소식

부동산 경매, 기본만 알면 도전할 수 있다!

 

최근 유행하는 재테크, 부동산 경매!

하지만 부동산 경매는 법원에서 진행하는 법적 절차이다 보니 대부분 평소에 들어보지 못한 생소한 용어들을 많이 사용되는데요! 이번에는 부동산 경매에서 자주 사용되는 기본적인 용어들을 정리해보았습니다!

 

 

강제경매와 임의 경매

강제경매는 채권자가 채무자 소유의 부동산을 압류 또는 환가*하여 발생하는 매각 대금을 활용해 채권자의 금전채권을 지급하기 위해 집행하는 절차입니다. 확정된 이행판결, 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전 채권 문서 등의 문서를 가지고 있는 채권자가 채권 이행을 위해 채무자 소유의 부동산, 재산 등을 압류하여 강제로 경매 진행을 통해 채무를 변제받는 제도입니다.

 

반면에 임의경매는 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 개인 채권자 혹은 금융기관이 저당권, 근저당권 등 담보권을 활용하여 실행되는 경매로 담보권자 스스로가 자신의 채권을 회수하기 위한 절차입니다.

 

*환가: 세무서장이 압류한 체납자의 재산을 금전으로 바꾸고 그 소유권을 체납자의 의사에 반하여 강제적으로 이전시키는 행정처분

 

 

재경매

경매를 통해 입찰자가 결정되었으나 매수인이 대금 지급을 이행하지 않았을 때 재경매를 진행합니다. 재경매는 담당 판사의 직권에 의해 입찰 일자를 재공고 후 재경매 명령을 하고 다시 입찰하는데요. 법원의 판단에 따라 입찰보증금을 20%로 올릴 수도 있다고 하네요

 

 

일괄매각

한 건의 경매에 2개 이상의 부동산이 매각될 때 하나씩 개별로 매각하지 않고 매물 전체를 하나로 묶어 한 번에 매각하는 경매 방식입니다. 일괄매각은 법원이 한 건으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정할 때 직권이나 이해관계인의 요구에 따라 한 번에 매각하도록 결정할 수 있다고 합니다.

 

 

공매

공매는 국세징수법에 의해서 체납된 세금을 징수하기 위하여 한국자산관리공사라는 공공기관을 통해 강제로 매각하는 절차인데요. 압류 재산 처분과 비업무용 부동산의 처분을 주로 이행하고 있으며, 한국자산관리공사가 밀린 세금을 대신 받아주는 대리인이 되어 체납된 세금을 징수하기 위해 부동산을 처분하는 제도입니다.

 

 

대항력

대항력이란 경매에서 제3자가 자신의 권리를 주장할 수 있는 요건입니다. 주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음날부터 효력이 발효되는데요. 임차주택의 소유자가 다른 사람으로 변경되더라도 임차권을 가지고서 대항할 수 있습니다. 필요시 임차인은 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 새로운 매수인에게 집을 비워줄 필요가 없습니다. 다만, 대항요건을 갖추기 전에 선순위 권리가 있었다면 대항력이 인정되지 않는다고 하니 주의하여야 합니다!

 

조금은 생소하지만 기본적인 규칙만 알면 큰 문제없이 부동산 경매를 통해 재테크를 할 수 있다고 하니 함께 열심히 공부해보아요!